En 2005, cuando el mercado inmobiliario de Barcelona vivía uno de sus momentos más intensos, Joan tenía 45 años y decidió comprar un piso sobre planos como inversión para el futuro.
Pasaron más de veinte años. El barrio creció, el piso se revalorizó y ahora, en 2026, ya con 66 años, Joan ha decidido venderlo. Antes de hacerlo, necesita entender cuánto tendrá que pagar de plusvalía municipal y, sobre todo, qué forma de calcularla le conviene más.
Le explican que este impuesto depende de cada ayuntamiento y que, para calcularlo, hay varios datos clave:
1) El valor catastral del suelo, que puede encontrar en el recibo del IBI o en el Ayuntamiento. Después, los años transcurridos desde la compra hasta la venta, que en su caso son más de veinte y determinan qué coeficientes se aplican. También influye el propio municipio, que fija sus propios límites.
2) Además, Joan debe tener claros dos precios: por cuánto compró el piso en 2005 (valor adquisición) y por cuánto lo va a vender ahora (valor de transmisión). Con esta información podrá calcular la base imponible del impuesto.
3) Desde la reforma de 2021, descubre que puede elegir entre dos métodos.
- El primero es la plusvalía real, que se basa en la diferencia entre el valor de compra y el de venta del terreno.
- El segundo es el método objetivo, que parte del valor catastral del suelo multiplicado por unos coeficientes que el Ayuntamiento actualiza cada año.
Al final, Joan entiende que no hay una única respuesta: tendrá que hacer los dos cálculos y escoger el que le salga más a cuenta.
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