La nueva normativa, desde agosto 2025, en tema de tasaciones de viviendas (Orden ECM/599/2025) nos depara una non grata sorpresa para compradores y vendedores pero curiosamente protege más a la banca, que como en el Monopoly, "siempre gana".
Esta nueva normativa ha traído mayor transparencia y homogeneidad técnica a las tasaciones, pero ha creado una desconexión entre el valor oficial y el valor de mercado para viviendas con grandes terrazas.
¿QUÉ HA CAMBIADO?
1. EXCLUSIÓN DE LAS TERRAZAS DE LA SUPERFICIE ÚTIL
Los espacios exteriores como terrazas, aunque sean de uso privativo, han dejado de computarse dentro de la superficie útil.
2. VALORACIÓN INDEPENDIENTE DE LAS TERRAZAS.
Las terrazas, jardines y porches deben valorarse de forma independiente cuando se considere que tienen valor autónomo. El informe debe incluir una tabla detallada que desglosa todas las superficies.
3. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN
Aunque no se incluyan en la superficie útil, las terrazas tradicionalmente se valoran con un factor corrector sobre su superficie dependiendo de:
- Accesibilidad
- Exclusividad de uso
- Conexión con la vivienda
- Tamaño y características
IMPACTO EN LA TASACION
Muchas viviendas urbanas verán reducida su tasación por este cambio, especialmente aquellas con grandes terrazas que antes se computaban parcialmente en la superficie total.
BRECHA ENTRE MERCADO Y TASACIÓN
El mercado valora mucho las terrazas, pero la tasación oficial puede no reflejar este valor completamente.
Consecuencias prácticas:
1- Menor financiación bancaria: Si la tasación oficial es más baja que el precio de mercado, el banco prestará menos dinero.
2- Mayor aportación inicial necesaria: El comprador deberá cubrir la diferencia entre el precio de compra (que refleja el valor de mercado de la terraza) y el valor de tasación.
3- Transparencia vs. Realidad del mercado: La medida mejora la coherencia entre distintas tasaciones al establecer un criterio más homogéneo, pero puede no capturar completamente cómo valora el mercado estos espacios exteriores.
Como comprador, es fundamental conocer el valor de tasación de una vivienda con terraza antes de firmar las arras.
Esto se debe a que la normativa actual reduce el valor de tasación de estas propiedades, un mecanismo diseñado para proteger a las entidades bancarias.
Impacto: El valor de tasación es menor al precio real de mercado.
Contraste: El mercado libre suele valorar significativamente más los áticos o viviendas con terrazas grandes.
Aunque el mercado pague más por una terraza, la tasación bancaria oficial será menor que las que se hacían antes de agosto 2025, y es vital saberlo para la financiación.
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