y puede incrementar los impuestos a pagar...
El VRC (Valor de Referencia Catastral) es un valor determinado anualmente por la Dirección General del Catastro vigente desde enero 2022 y basado en:
- Análisis estadístico de compraventas reales ante notario (no se visitan ni se analizan in situ las viviendas).
- Datos catastrales del inmueble (superficie, antigüedad, ubicación).
- Coeficiente de minoración del 0,9 (teóricamente 90% del valor de mercado).
A no confundir con el valor catastral, a partir de los cuales se calculan el IBI y la plusvalía.
Desde 2022, para calcular el ITP que hacienda cobra a los compradores o el ISD (herencias/donaciones), la base imponible es el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Por lo tanto es crucial saber este valor de antemano, para valorar el coste fiscal de cada tipo de operación.
En una herencia o donación:
La base imponible para el que recibe el bien será el VRC (salvo que se declare un valor superior). Si este VRC es desproporcionado en comparación con el valor de mercado primero debe abonarse el ITP por VRC y luego solicitar la rectificación por autoliquidación. Para que este proceso llegue a buen puerto es muy importante analizar la vivienda con antelación para evaluar su estado:
- Tasación oficial por arquitecto/tasador homlogado
- Fotografías y vídeo del estado real
- Información completa de testigos (anuncios de viviendas similares) de la zona
- Presupuestos de reformas necesarias analizadas por profesionales
- Certificado energético vigente
- Incidencias o derramas realizadas por problemas anotadas en actas de la comunidad
Este análisis es muy importante cuando el estado del inmueble es muy deficiente/ruinoso, con viviendas okupadas, con errores en datos catastrales o cuando la vivienda necesitará de una reforma integral por su antigüedad y los testigos que tienen en la zona hayan sido recientemente renovados, incrementando mucho su valor.
Para la compra de una vivienda:
El comprador debe conocer el VRC y puede encontrarse con varios escenarios:
- VRC<Precio de mercado: situación favorable, sin problemas fiscales adicionales.
- VRC>Precio de mercado: habrá un coste fiscal porque se tributará por el valor del VRC y se tendrá que justificar luego a hacienda.
- VRC>>>Precio de mercado: habrá un coste fiscal y deberá prepararse un informe muy exhaustivo, + la tasación oficial, + la interposición de un recurso redactando un escrito de rectificación a hacienda, una vez pagado el impuesto.
Recomendación: siempre consultar el VRC antes de comprar una vivienda y recabar la máxima documentación oficial del estado real de la vivienda en el momento de la compra ya que incluso con una tasación técnica sólida y pruebas del estado real, el éxito del recurso contra hacienda no suele ser superior al 70%.
Foto de Artful Homes en Unsplash